Projet de développement domiciliaire • Zone H-52

Projet de développement domiciliaire • Zone H-52

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La Municipalité est sensible aux préoccupations soulevées par les résidents concernant le projet de développement domiciliaire projeté dans la zone H-52 située à l’extrémité des rues Champ-Doré et de la Seigneurie. C’est pourquoi, elle tient à informer les citoyens des enjeux réels en apportant des précisions sur le processus en cours.

Règlement particulier No. 08.09.60.20 B réputé approuvé par les personnes habiles à voter

La Municipalité a reçu en juillet une renonciation à la tenue d’un scrutin référendaire de la part de la majorité des personnes habiles à voter des zones concernées portant sur le règlement particulier No. 08.09.60.20 B modifiant le règlement de zonage No. 08.09 afin de modifier les usages permis dans la zone H-52. Ce règlement est donc réputé approuvé par les personnes habiles à voter et a été transmis à la MRC de La Vallée-du-Richelieu pour l’examen de sa conformité au schéma d’aménagement.

À la suite de la séance d’information tenue le 4 février dernier, la Municipalité désire exposer aux citoyens les raisons qui l’ont poussée à procéder à une modification règlementaire pour permettre la réalisation du projet de développement projeté. Vous trouverez ci-dessous l’information relative aux obligations de la Municipalité, à la règlementation de zonage actuelle et au processus de modification règlementaire en cours.

De plus, un communiqué à cet effet a été transmis dans la semaine du 17 février aux résidents des secteurs visés.

Vous n’avez pas pu assister à la séance d’information ?
Visionnez-la sur notre chaîne YouTube.

Localisation du projet résidentiel

Obligations municipales

La Municipalité ne peut…
En aucun cas, refuser un projet d’implantation s’il répond à la règlementation en vigueur sur son territoire.

La Municipalité doit…
Respecter les normes de densité en vigueur émises par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) en vertu du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD), soit d’un minimum de 38 unités pour un terrain d’une superficie de 18 337 mètres carrés.

La Municipalité doit…
Respecter le processus d’adoption règlementaire en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU).

Règlementation actuelle

La règlementation en vigueur actuellement dans la zone H-52 permet la construction d’habitation de type multifamiliale, c’est-à-dire, la construction d’un seul bâtiment regroupant plusieurs logements, dont au moins 2 sont l’un au-dessus de l’autre, avec entrées communes ou séparées, bâti sur un seul terrain.

En 2019, le propriétaire du lot a rencontré la Municipalité afin d’évaluer la possibilité de déposer un projet concernant la construction d’un bâtiment multifamilial de plusieurs logements sur deux étages.

Le nombre de logements autorisé aurait été d’au minimum 38 logements, ce qui respecte les normes de densité minimale de la CMM, mais sans maximum puisqu’il pourrait y avoir plus de 100 unités si l’implantation du bâtiment est conforme à la règlementation actuelle.

Les enjeux de conserver la règlementation actuelle
  • Possibilité de bâtir une habitation multi-logements d’au moins 38 unités sur 2 étages sans droit d’opposition ;
  • Aucun droit de regard sur les infrastructures, le maintien de la propreté des lieux, les revêtements extérieurs, les écrans d’intimités, etc.
Projet initial discuté avec la Municipalité respectant la règlementation actuelle

Projet projeté et modification règlementaire

Le promoteur, qui est le propriétaire du lot de la zone H-52, et la Municipalité étaient ouverts à concevoir un projet de développement intéressant pour la Municipalité. C’est pourquoi, un nouveau projet de développement intégrant des habitations de types unifamiliales isolées, jumelées et contiguës s’harmonisant mieux au secteur et à son contexte a été conçu. Bien que le projet demeure conforme aux normes de densité dictées par la CMM, sa réalisation nécessite cependant des changements au règlement de zonage.

 

Les avantages d’opter pour un projet de développement

Contrairement au projet initial (multi-logements), ce nouveau projet qui consiste à créer un nouveau développement, offre un droit de regard à la Municipalité sur certains éléments.

Considérant que ce projet inclut la création d’une nouvelle rue et un lotissement en fonction de l’implantation d’habitations unifamiliales isolées, jumelées et contiguës, la Municipalité peut alors demander et exiger certaines conditions par le biais d’un protocole d’entente entre elle et le promoteur. De plus, afin qu’un tel projet puisse se concrétiser, le promoteur doit également obtenir une approbation auprès du ministère de l’Environnement.

Projet modifié présenté aux citoyens nécessitant une modification règlementaire
Les conditions et exigences pouvant être intégrées au protocole d’entente :
  • Exiger des normes d’écoulement des eaux afin d’assurer une meilleure efficacité de la gestion des eaux de pluie;
  • Exiger des écrans séparateurs (végétal ou autre) afin de garantir l’intimité des habitations environnantes;
  • Collaborer avec le promoteur dans les choix de revêtements extérieurs;
  • Se prononcer sur les normes de sécurité des rues projetées (déneigement, autobus scolaire, etc.);
  • Obtenir des garanties bancaires en cas de non-respect des exigences, propreté et sécurité des lieux, respects des normes, etc.;
  • Avoir un droit de regard sur la conception des infrastructures qui seront par la suite cédées à la Municipalité.

Information détaillée sur le projet

Vous trouverez ci-dessous les principales caractéristiques du projet de développement présentées lors de la séance d’information du 4 février dernier. Nous vous invitons également à consulter le document qui a été projeté lors de la séance d’information.

  • Élaboration d’un projet qui va plus loin que la règlementation en vigueur
  • Terrain assujetti au règlement sur les Plan d’aménagement d’ensemble (P.A.E.)
  • Production d’un P.A.E. exigé par la Municipalité
  • Rencontre avec le Comité Consultation d’Urbanisme (CCU) de la Municipalité
  • Ajustements selon les recommandations émises par le comité
  • Démarche volontaire de rencontre avec la population
  • Rentabilisation des infrastructures
  • Revitalisation du secteur et harmonisation avec son contexte
  • Offre un accès à la propriété aux nouvelles familles
  • Conservation de la typologie maison unifamiliale
  • Répondre à la demande des nouveaux acheteurs
  • Création d’une nouvelle rue publique
  • Conservation d’un accès agricole
  • Création d’un accès piétonnier
  • Création d’écrans visuels végétalisés
  • Modèle d’implantation jumélé avec garage
    Superficie au sol par unité de 90 m2
  • Modèle d’implantation jumélé sans garage
    Superficie au sol par unité de 80 m2
  • Modèle d’implantation contiguë (groupe de 3) sans garage Superficie au sol par unité de 60 m2
  • Une unité unifamiliale isolée

Questions et réponses

Vous trouverez ci-dessous les questions qui ont été posées par les citoyens lors de la séance d’information ainsi que les réponses du promoteur bonifiées par les réponses de la Municipalité.

Évidemment, si l’on considère qu’en moyenne chaque ménage possède deux véhicules, il y aura un certain impact sur la circulation. Toutefois, il est important de rappeler que le projet a été conçu en respectant les normes minimales de la CMM en termes de densité soit 38 unités.

Il n’y a pas eu d’étude de circulation, à savoir où seraient déplacés les patrons de circulation et quelles rues seraient le plus touchées.

En termes de densité, ce que nous dit le schéma d’aménagement et le plan d’urbanisme, c’est que les normes de densité augmentent à chaque tranche de trois ans. En ce sens, si nous présentions ce projet en 2021, la densité serait augmentée, c’est-à-dire que le développement devrait alors compter un plus grand nombre d’unités. Le projet actuel en compte 38, alors que le minimum exigé par la CMM en 2020 est de 37.

Concernant la superficie des terrains, les dimensions varient entre 1 500 pi.ca. et 9 000 pi.ca., mais en moyenne les lots ont une superficie projetée de  3 000 pi.ca.

La construction du développement devrait s’échelonner sur deux printemps.

Le promoteur a une bonne réputation en ce qui concerne la gestion des chantiers, et à ce niveau, le promoteur va s’assurer que le camionnage s’effectue de façon respectueuse et de manière divisée dans le secteur. De plus, il assurera la sécurité et le nettoyage des rues lors de la construction.

Il y aura un numéro de téléphone mis à la disposition des citoyens afin d’assurer une bonne gestion du chantier.

Il ne faut pas oublier qu’il y aura la création d’un protocole d’entente concernant les conditions et les normes de construction, et que l’ensemble de ces exigences pourront y être incluses.

Non, car les infrastructures du réseau du nouveau développement seront à la charge du promoteur.

Le lot sur lequel les constructions sont projetées est déjà inclus dans le bassin de taxation du règlement d’emprunt 10.04 A.

L’évacuation des eaux de pluie du projet de la zone H-52 a été planifiée en évitant de rejeter les eaux de pluie dans les fossés et cours d’eau avoisinants.

Ainsi un système de bassins sous-terrains et de contrôle des débits sera installé afin que la quantité d’eau rejetée au ruisseau Beloeil soit la même que celle évacuée aujourd’hui dans l’état actuel du terrain.

Le ruisseau Beloeil ne subira donc aucune augmentation de son niveau d’eau par l’ajout de ce développement résidentiel. Cette confirmation est une condition essentielle à l’obtention du certificat d’autorisation que doit émettre le ministère de l’Environnement. Ce projet, sous sa forme actuelle, ne peut être construit sans l’approbation de ce ministère.

Actuellement, l’eau de pluie en provenance du terrain visé par le développement se rejette en partie dans les fossés existants de la rue Champ-Doré.  Après construction du projet aucune eau en provenance de ce terrain ne s’écoulera dans les fossés de la rue Champ-Doré.  C’est localement une diminution du niveau et de la quantité d’eau dans les fossés de la rue Champ-Doré.

Prochaines étapes

img_demande-approbation-referendaire

Demande d'approbation
référendaire

L’avis public annonçant la période de dépôt des demandes de participation à un référendum
sera affiché le 21 février prochain aux tableaux d’affichage et sur le site Internet.

Cette étape consiste à ce que les personnes intéressées des zones visées (H-52, H-45, H-46 et A-47) puissent déposer une demande à l’effet que le règlement et non le projet soit soumis à un référendum.

Pour être valide une demande doit :

  • Indiquer clairement
    la disposition du règlement qui en fait l’objet et la zone d’où elle provient;
  • Être reçue aux bureaux municipaux au plus tard le 2 mars 2020 à 12h, soit 8 jours après la publication de l’avis public ;
  • Être signée par au moins douze (12) personnes intéressées d’une même zone.

Les dispositions pour lesquelles une demande de participation à un référendum peut faire l’objet sont citées au règlement ci-bas.

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Tenue d'un registre
Procédure d'enregistrement

La Municipalité a reçu une demande d’approbation référendaire valide de la zone H-46 le 2 mars dernier. Un règlement particulier contenant la disposition faisant l’objet de la demande a été adopté lors de la séance régulière de mars. Ainsi, un registre sera tenu dans les 45 jours, soit le mercredi 1er avril de 9h à 19h pour savoir si la population veut aller en référendum.

Un avis public a été affiché aux tableaux d’affichage et sur le site Internet le 18 mars pour vous informer des formalités du registre et du nombre de signatures requises. Ce registre s’adresse aux personnes habiles à voter des zones H-52 et H-46 seulement.

Afin que le règlement soit soumis à un référendum ce registre doit être signé par un certain nombre de personne. Si le nombre de signatures requises est atteint, le règlement doit être soumis à un référendum auprès des personnes des zones H-52 et H-46 seulement.

Le fait de s’opposer aux règlement pour l’implantation du projet n’empêche pas le promoteur de présenter un projet de bâtiment multifamilial de plus de 38 unités, tel que proposé initialement. La Municipalité ne pourrait pas empêcher un tel projet s’il respecte la règlementation actuelle.

img_scrutin-referandaire

Scrutin référendaire

Si un référendum est demandé, deux options se présentent à la Municipalité :

  • Laisser tomber le projet et conserver la réglementation actuelle. Il y aura alors possibilité que le promoteur dépose un projet selon la proposition initiale.
  • Aller en référendum; 50% des voix sont nécessaires pour que l’adoption du règlement et qu’en découle la réalisation d’un projet plus acceptable pour les citoyens et le respect de l’harmonie du secteur.

Si un référendum n’est pas demandé :

  • Le règlement est adopté et le projet de maisons unifamiliales isolées, jumelées et contiguës est approuvé et en voie de réalisation.
  • La Municipalité rencontre le promoteur pour établir un protocole d’entente et s’assurer que tous les éléments légaux et techniques soient couverts. C’est également dans ce protocole que les préoccupations soulevées par les citoyens seront considérées.

En conclusion...

En conclusion, les citoyens peuvent s’opposer au changement règlementaire. Si tel est le choix des citoyens du secteur, le projet proposé sera refusé et l’implantation d’un bâtiment multi -logements sera la seule alternative pour le promoteur.

Tout projet semblable respectant les normes de la CMM autre qu’un multi-logements ne pourrait être accepté sans OBLIGATOIREMENT procéder à ce changement au règlement.

Précisément, sur un terrain de cette taille, seul un changement au règlement permettrait un développement autre qu’un multi-logements et permettrait en lotissant de créer des terrains séparés.

Comment faire une demande pour participer à un référendum

Pour en savoir plus sur la façon de déposer une demande référendaire, nous vous invitons à consulter le document intitulé Comment faire une demande pour participer à un référendum en cliquant sur ce bloc.

Définitions

  • Habitation multifamiliale
    Un seul bâtiment regroupant plusieurs logements, dont au moins 2 sont l’un au-dessus de l’autre, avec entrées communes ou séparées, bâti sur un seul terrain.

  • Habitation unifamiliale isolée
    Bâtiment érigé sur un seul terrain, dégagé de tout autre bâtiment et destiné à abriter un seul logement.
  • Habitation unifamiliale contiguë
    Bâtiment distinct érigé sur un seul terrain et destiné à abriter 1 seul logement et réuni à au moins 2 autres et à au plus 3 autres, par un mur mitoyen à l’exception des murs extérieurs des bâtiments d’extrémité.

  • Habitation unifamiliale jumelée
    Bâtiment distinct érigé sur un seul terrain et destiné à abriter 1 seul logement et réuni à un autre par un mur mitoyen.